Définition des loyers commerciaux
Pour rappel, un bail commercial est un contrat par lequel un bailleur met à disposition un local à un commerçant, en contrepartie d’un loyer, pour que ce dernier exploite un fonds de commerce. Les loyers commerciaux sont les sommes dues par le commerçant au bailleur. Le montant du loyer est prévu contractuellement est évolue selon la clause prévue au contrat. Le loyer restera néanmoins plafonné, conformément à l’article L.145-33 du code de commerce.
Risques du non paiement des loyers commerciaux
Compte tenu du plafonnement du loyer commercial, la valeur du bail commercial peut atteindre des sommes très importante. En effet, plus le loyer est en dessous du prix du marché et plus la valeur du bail commercial sera importante. Autrement dit, le montant du loyer va déterminer la valeur du bail commercial.
Le non paiement des loyers commerciaux a des conséquences importantes sur la poursuite de l’activité du commerçant. Lorsque le commerçant ne paie pas son loyer commercial il s’expose à un risque de résiliation du bail commercial. La résiliation du bail commercial entrainera souvent la disparition de son fonds de commerce.
Procédure en cas de non paiement
Avant de pouvoir engager la procédure de résiliation du bail commercial, il est important de vérifier si une clause résolutoire est incluse dans le bail. En effet, à défaut d’une clause résolutoire expresse, le bail ne pourra être résilié que par une résiliation judiciaire. La différence est importante puisque la résiliation judiciaire peut ne pas aboutir. En effet, en cas de clause résolutoire, le juge sera tenu de constater la résiliation du bail. Il devra vérifier si la procédure à été correctement mener et dans l’affirmative constater la résiliation. Au contraire, en l’absence de clause résolutoire, le juge pourra apprécier si l’absence de paiement est un motif suffisamment grave de résiliation. Dans ce cas il pourra refuser de résilier le bail commercial.
En pratique, tous les baux commerciaux ont une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail commercial. Dans ce cas, il faudra au préalable envoyé une mise en demeure au locataire pour lui demander le paiement des loyers impayés. Cette lettre devra indiquée la clause résolutoire et rappeler au locataire qu’à défaut de paiement le bail commercial sera résilié.
Le locataire doit donc être très attentif dans le paiement de ses loyers commerciaux. A défaut, de payer le bailleur dès réception de la mise en demeure, le bailleur pourra faire constater la résiliation du bail par le juge. En conséquence de quoi, le locataire sera expulsé et perdra son fonds de commerce.
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